法律頻道/房地產業創新的商業模式思考
2022-07-20 台灣食品暨製藥機械工業同業公會
房市示意圖。記者朱曼寧／攝影
2022/07/19 23:17:50
經濟日報 黃沛聲（立勤國際法律事務所主持律師）
想在台北市成為有殼一族，消費者需要不吃不喝16年才可能達成夢想，通常原因多怪無良建商。但事實上，分析房地產業，由於土地成本持續升高，且長年未有根本性的技術創新，銷售之商業模式也老舊，多是毛利不高的紅海市場。近年受國際升息浪潮襲擊，營建成本也隨疫情、半導體產業大興土木搶工、缺工關係，小型建商發生虧損、爛尾倒閉的情形，所在多有。
若拆解房地產業可以發現，從前端的土地開發、建築材料技術、現場工法到後端的銷售，每個環節都有很大的幅度可以被「創新」。我始終認為，「創新」有更寬廣的定義，指的是各行各業中的優化改善，而非狹隘的認為只有高科技發明才叫創新；其中關鍵在於「改善」與「創造價值」。因此，將新的商業模式引入舊產業帶來活水，當然是創新的表現！
回想前次建商銷售模式環節的創新，是20世紀初的預售屋制度，當時造就了建築業大起飛，可惜其後在建築產業的銷售領域，並未見有特殊的創新。
而在電子商務領域，早已發展出多樣的商業模式，除了先買後付、訂閱制外，群眾募資等等創新模式也已經超過十年，但大多建設業的銷售方式仍維持傳統，原因可能是金額高、取得消費者信賴不易，及國家管制嚴格等等。
以群眾募資為例，從法律的角度來看，外觀雖然近似於「買賣」，但本質上屬於附條件的捐贈。基於建商跟消費者之間具有可能不會出貨的認知前提下，雙方各自取得符合自己的利益進行這場交易。
消費者能透過網路等新科技，了解建商的設計理念、品牌信譽等價值，進行比市場行情更低的出資。而對建商來說，不用先買地就能先以「研發理念」進行銷售鎖定買家，在獲得買家下定後再行規畫購地、投資動作，相較預售模式能更進一步減輕成本支出的現金壓力。
對此，建商必須更著力於產品理念的行銷，不能再以傳統行銷廣告的銷售模式，而是要透過網路平台的多媒體科技，瞄準特定市場、小眾市場來展現產品體驗，滿足不同類型消費者的生活需求。
舉例來說，「寵物宅」就是很適合的案例。在少子化時代、頂客族風潮下，毛小孩的全台總數在2020下半年首度超越15歲以下的兒童總數，與生育數達成了黃金交叉，可見愈來愈多家庭中都有寵物。
對養狗的家庭來說，狗孩子的氣味與叫聲相對明顯，在一般公寓大廈中都可能是被排擠的一群，關鍵在於公寓設計的原始目的就不是友善寵物，若建商能主打「友善狗小孩」，縱使地點尚未確定，只要先定義基本條件：雙北捷運步行5分鐘、每坪50萬、公設內建寵物旅館、醫院、特殊設計隔音、排風等，作為在線上群眾募資主打，肯定能吸引不少消費者目光。
每個產業都有需要克服的挑戰，當產業已成紅海，擁抱科技進行創新將會是必須的選擇。本文謹以寵物宅之群眾募資拋磚引玉，當然預見會有眾多困難，法規上會有消費者保護法預售屋定型化契約範本的框架風險、實務上會有消費者不買單、建商倒閉消費者血本無歸等風險，但時代已註定：不創新者只能黯然下台，創新者才有可能風光成功。
