法律频道/房地产业创新的商业模式思考

法律频道/房地产业创新的商业模式思考

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

2022/07/19 23:17:50
经济日报黄沛声（立勤国际法律事务所主持律师）
 
想在台北市成为有壳一族，消费者需要不吃不喝16年才可能达成梦想，通常原因多怪无良建商。但事实上，分析房地产业，由于土地成本持续升高，且长年未有根本性的技术创新，销售之商业模式也老旧，多是毛利不高的红海市场。近年受国际升息浪潮袭击，营建成本也随疫情、半导体产业大兴土木抢工、缺工关系，小型建商发生亏损、烂尾倒闭的情形，所在多有。

若拆解房地产业可以发现，从前端的土地开发、建筑材料技术、现场工法到后端的销售，每个环节都有很大的幅度可以被「创新」。我始终认为，「创新」有更宽广的定义，指的是各行各业中的优化改善，而非狭隘的认为只有高科技发明才叫创新；其中关键在于「改善」与「创造价值」。因此，将新的商业模式引入旧产业带来活水，当然是创新的表现！
 
 
回想前次建商销售模式环节的创新，是20世纪初的预售屋制度，当时造就了建筑业大起飞，可惜其后在建筑产业的销售领域，并未见有特殊的创新。
 
而在电子商务领域，早已发展出多样的商业模式，除了先买后付、订阅制外，群众募资等等创新模式也已经超过十年，但大多建设业的销售方式仍维持传统，原因可能是金额高、取得消费者信赖不易，及国家管制严格等等。
 
以群众募资为例，从法律的角度来看，外观虽然近似于「买卖」，但本质上属于附条件的捐赠。基于建商跟消费者之间具有可能不会出货的认知前提下，双方各自取得符合自己的利益进行这场交易。
 
 
消费者能透过网路等新科技，了解建商的设计理念、品牌信誉等价值，进行比市场行情更低的出资。而对建商来说，不用先买地就能先以「研发理念」进行销售锁定买家，在获得买家下定后再行规画购地、投资动作，相较预售模式能更进一步减轻成本支出的现金压力。
 
对此，建商必须更着力于产品理念的行销，不能再以传统行销广告的销售模式，而是要透过网路平台的多媒体科技，瞄准特定市场、小众市场来展现产品体验，满足不同类型消费者的生活需求。
 
 
举例来说，「宠物宅」就是很适合的案例。在少子化时代、顶客族风潮下，毛小孩的全台总数在2020下半年首度超越15岁以下的儿童总数，与生育数达成了黄金交叉，可见愈来愈多家庭中都有宠物。
 
对养狗的家庭来说，狗孩子的气味与叫声相对明显，在一般公寓大厦中都可能是被排挤的一群，关键在于公寓设计的原始目的就不是友善宠物，若建商能主打「友善狗小孩」，纵使地点尚未确定，只要先定义基本条件：双北捷运步行5分钟、每坪50万、公设内建宠物旅馆、医院、特殊设计隔音、排风等，作为在线上群众募资主打，肯定能吸引不少消费者目光。
 
每个产业都有需要克服的挑战，当产业已成红海，拥抱科技进行创新将会是必须的选择。本文谨以宠物宅之群众募资抛砖引玉，当然预见会有众多困难，法规上会有消费者保护法预售屋定型化契约范本的框架风险、实务上会有消费者不买单、建商倒闭消费者血本无归等风险，但时代已注定：不创新者只能黯然下台，创新者才有可能风光成功。